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"马红俊浮神传承银雪柚子千仞雪",“两岸猿声啼不住，轻舟将过万重山。”近日，首席投资官邓斌在接受澎湃新闻等媒体专访时如此形容他对中国经济的看法。用“将”替代了李白原诗中的“已”，是因为邓斌认为，中国经济正在经历触底回升，股市已经开始反应，未来向好，前景可期。所以在这种环境下，我们要做的是顺应大的市场趋势，做好高效的资产配置。中国平安2023年业绩报告显示，截至去年末，平安的保险资金投资组合规模超4.72万亿元，较年初增长9%。2023年，平安保险资金投资组合实现综合投资收益率3.6%，同比上升0.9个百分点；实现净投资收益率4.2%，同比下降0.5个百分点。邓斌表示，3.6%是一个非常保守的数字，出于审慎原则，第一是没有体现平安险资持有的1600亿左右的优质不动产的隐含价值，第二是没有体现锁定了相对较高利率的债券市值浮盈。穿越宏观周期来看，平安险资过往十年平均综合投资收益率即使在保守的财会政策下也达到了5.4%，远超内含价值长期投资回报率假设。两年前初来平安时，邓斌曾表示，有两方面的压力，主要是结构性的压力和眼前的短期压力。两年多过去，邓斌告诉澎湃新闻，那时候讲结构性压力是如何让投资人、让市场正确地认识保险资金，现在已经看到明显的转变，社会更加理解保险作为经济稳定器的长期属性，也开始更加关注“综合投资收益率”这一核心投资指标。短期压力仍然存在，去年3.6%的综合投资收益率虽然相对而言不错，但在绝对水平上仍不高。作为投资人总是希望能够赶在市场反弹之前先布局，但什么时候是最好的布局呢？“后视镜是最清楚的，向前看永远不确定，但这也是我们做投资最有挑战也最令人兴奋的地方。要在森林中找出一条自己的路来，如何去看未来的发展，我们不停地在做这样的探索。”邓斌向澎湃新闻如此说道。超长期特别国债对险资配置是利好，权益市场会迎来一个上涨的2024年邓斌表示，平安长期以来都是保持双层均衡配置的组合管理架构，用行话讲叫“双哑铃”型配置，这是一以贯之的，多年以来一直都这么做。据他介绍，大的哑铃是长久期的债券和权益投资，而权益投资的小哑铃又是由高分红的价值股和成长股之间进行配比。固收投资是险资运用的“基本盘”。在债券方面，我国从今年开始，今后几年都将连续发行超长期特别国债，专项用于国家的重大战略实施和重点领域安全能力的建设。邓斌向澎湃新闻谈到，平安险资最欢迎优质的长久期固收产品，未来更期望出现更加丰富的长久期高质量信用债。多年前他就曾公开表达过这一观点，即中国应该有长期的优质信用主体发信用债，培育更充分更健康的信用市场。“超长期特别国债对于中国经济发展的推动和对保险资金的配置需求是双利好”，邓斌说，现在保险行业增长快，对于做保险资金投资的人来讲压力就变得更大，收到的保费越多，配置需求就越大，所以非常欢迎加大长久期资产的供给。邓斌认为，目前利率水平仍然不低，还有下行的空间。所以现在做一些配置型的债，乃至一些交易型的固收还是有条件的。在权益类投资上，邓斌直言，“我认为会迎来一个上涨的2024，信心比黄金还重要。悲观主义者总会有正确的时候、但乐观主义者才是最终的赢家。”近段时间，政策层面频吹暖风，鼓励险资积极入市。邓斌对此回应称，平安在2023年市场下行时是逆势加仓的，用实际行动支持了中国权益市场的发展和稳定。今年年初这一段时间市场下行，平安也是积极响应国家的号召入市、加仓。邓斌表示，中国经济正在经历触底回升，股市已经开始反应。未来向好，前景可期，所以在这种环境下，可以把中国的经济形容为“两岸猿声啼不住，轻舟将过万重山”。我们要做的是顺应大的市场趋势，做好高效的资产配置。一些宏观政策的确定性包括稳健的货币政策和积极的财政政策，现在新提出的大规模设备更新和消费品以旧换新，又有了明确指引方向的产业政策，这些都让我们知道未来应该朝哪些方面布局。具体而言，一是抓住成长型股票中的确定性，在配置中更加偏重与国家政策推动的新质生产力有关的板块配置，配置与环保有关的、智能化有关的产业。二是抓住高分红价值股的确定性，不少央国企股票有巨大的价值潜力，他们的PB很低，分红率高且稳定，现金流非常强劲，底层的业务也非常稳健的，这些企业股票都是平安非常有兴趣的投资标的，会继续加大配置。“我们会用债券作为确定性的现金流匹配，用股票配置来享受国家经济发展的红利，来回馈给我们的保单持有人和投资者。”邓斌说道。不动产敞口一直在下降，要用新的眼光看待不动产近段时间，不动产投资备受各界关注。邓斌在采访中指出，近几年来，平安的不动产敞口是一直在下降的，平安压降不动产投资敞口从三年前就开始了。中国平安2023年度业绩报告显示，截至2023年12月31日，该公司保险资金投资组合中不动产投资余额为2039.87亿元，在总投资资产中占比4.3%，较2022年末下降0.4个百分点。该类投资以物权投资为主（包含直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业），采用成本法计量，在不动产投资中占比78.4%，主要投向优质商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业，以匹配负债久期，历史业绩稳定；此外，债权投资占比17.3%，其他股权投资占比4.3%。邓斌在接受采访时说：“我们的不动产投资中有将近1600亿元的物业资产，目前空置率低，出租率很高，租金收益率也很满意，收益率是非常健康的。这些不动产在历史上的IRR（内部回报率）是完全符合投资收益假设的，所以还是很满意的。”他还指出，从不动产的发展来讲，要有一个新的眼光看待不动产。过去一谈到不动产，大家往往首先想到的是办公楼和住宅楼。但时代不一样了，现在看到的不动产，在住宅方面有长租公寓，平安在大力配置，这也符合新生代年轻人的生活方式；从商业不动产看就更加多元化，有物流园区、商业综合体、数据中心等。“我把算力中心叫做新一代的不动产，未来的大量生产力都产生于大数据、算力这方面，我们得积极配置这些。这都是我们不动产配置的多元化，不再局限于办公楼这些旧概念的不动产。”邓斌说。（文章来源：澎湃新闻）股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP文章关键词：

"马红俊浮神传承银雪柚子千仞雪",　　美国地产：反弹or反转？　　华创证券张瑜　　华创证券认为，考虑到今年按揭利率仍可能维持在较高区间，今年美国地产销售更大概率是筑底企稳而非趋势回升。　　核心观点　　最近2个月美国地产销售反弹，类似于去年年初情况，大概率仍是前期按揭利率快速明显回落带来--**--　　美国地产：反弹or反转？　　华创证券张瑜　　华创证券认为，考虑到今年按揭利率仍可能维持在较高区间，今年美国地产销售更大概率是筑底企稳而非趋势回升。　　核心观点　　最近2个月美国地产销售反弹，类似于去年年初情况，大概率仍是前期按揭利率快速明显回落带来的积压需求释放。考虑到今年按揭利率仍可能维持在较高区间，今年美国地产销售更大概率是筑底企稳而非趋势回升。展望未来2-3年维度，伴随着名义利率下行或者美国居民对高利率环境的逐步适应，在适龄购房人口持续增长的驱动下，地产周期向上应是较大概率的事件。　　报告摘要　　从五大视角再度全面“扫描”美国住房市场　　沿用我们前期报告框架，从五大视角全面扫描美国当前的住房地产市场。　　1、买：居民潜在购房需求较大，购买能力较强。潜在购房需求的体现：第一，美国住房自有率处于中等偏高水平（1965年至今的70%分位），住房需求并未透支。第二，中长周期看，未来十年美国适龄购房人数（指25-44岁年龄段人口，2023年美国首次购房年龄中位数为35岁）将持续增长。购房能力较强的体现：第一，居民杠杆率和按揭债务杠杆率稳定维持在低位，相比2019年末还有所下降。第二，居民的按揭债务现金流偿还能力强。截至去年Q3，居民按揭贷款偿还额占可支配收入比仅为3.99%，是1980年以来最低值。　　2、库：新房库存较高，但二手房库存仍低。当前美国新建独栋住宅的库存（45.6万套）和库销比（8.3个月）较高，二者大概处于2000年以来的85%分位附近。但作为存量市场主体的二手房（销量占比约90%），其库存（107万套）和库销比（2.9个月）仍在2000年以来绝对低位。在美国，5-6个月的库销比被普遍认为是市场的平衡水平。　　3、建：建筑商信心偏弱，但供给约束或基本解除。伴随新独栋住宅市场量价承压，美国地产建筑商信心偏弱，认为市场状况不佳的建筑商多于认为市场状况良好的建筑商。但随着木材、钢材等主要投入成本明显回落（2019年至今，住宅建筑投入品成本涨幅与新房涨幅相当），叠加建筑业就业人数持续修复，新房市场的供给约束或已基本缓解。　　4、融：按揭融资成本仍高。按揭融资成本是影响地产销售波动的主要因素，目前30年固定按揭利率虽有回落（截至2月份，为6.8%），但仍比疫情前的中枢（2011-19年美国地产销售持续上行期间，其均值约4%）高3个百分点左右，按揭融资成本仍高。　　5、险：住宅市场风险较低。第一，从房价收入比和名义租金回报率来看，住宅估值没有泡沫化。第二，购房群体的信用资质没有下沉，在2020-21年的地产大行情中，美国的银行并未放松居民按揭贷款的标准。第三，从RMBS和商业银行住宅地产贷款两个维度来看，潜在的金融传染风险有限。　　如何看今年的美国地产销售？　　从上述五大视角来看，当前美国住房市场的基本面依然健康。居民部门有潜在的购房需求且购房能力较强，住房市场库存较低，金融风险较低。但还是面临高按揭融资成本的逆风，高利率也阻碍了二手房供给的释放。　　最近2个月美国地产销售的反弹，非常类似于去年年初的情况（《美国经济的七个矛盾》），大概率仍是前期按揭利率快速明显回落带来的积压需求释放。考虑到今年美联储降息的条件愈发受限，市场降息预期仍有继续修正的风险，十年期美债利率下行幅度有限，按揭利率锚定十年美债利率，按揭利率仍可能维持在6%以上的较高区间波动。在此背景下，我们对今年美国地产销售的基准判断，更大概率是筑底企稳，而非趋势回升。展望未来2-3年维度，伴随着名义利率下行或者美国居民对高利率环境的逐步适应，在适龄购房人口持续增长的驱动下，地产周期向上应是大概率事件。　　报告正文　　一、美国二手房销售“量价齐升”　　美国二手房销量在1月份小幅回升后，2月份继续大幅反弹。当地时间3月21日公布的2月份美国成屋销售折年数录得438万套，预期395万套，前值400万套，环比升9.5%；成屋销售中价从去年7月以来首次回升，环比上涨1.6%，同比从4.9%升至5.7%。二手房销量与价格双回升，引发市场对地产触底反弹增加二次通胀风险的担忧，美元指数即期拉升较为明显。　　二、五大视角“扫描”美国住房市场　　美国二手房销量明显回升的原因为何？后续怎么看？在回答上述问题之前，沿用此前报告的框架（《美国地产的“好时候”》、《美国房地产市场有大“雷”吗？》），我们先从“买、库、建、融、险”五个视角出发，对美国住房市场进行全面扫描。　　（一）买：居民潜在购房需求较大，购买能力较强　　潜在购房需求依然较大。第一，美国住房自有率处于中等偏高水平，住房需求并未透支。截至2023年末，美国住房自有率为65.7%，位于1965年至今的70%分位。从绝对水平看，与1997年相当，据2001年、2005年（上轮地产周期的起点和终点）分别仍有2.1、3.2个百分点的空间。第二，长周期看，美国适龄购房人数（指25-44岁年龄段人口，2023年美国首次购房年龄中位数为35岁）将持续增长，这或将为未来中期维度的美国地产上行周期奠定坚实的基础。　　购房能力较强。第一，居民杠杆率和按揭债务杠杆率稳定维持在低位，相比2019年末还有所下降。截至2023年Q3，美国居民部门杠杆率为73.1%，2019年为75%，2007年的高点为98.7%。截至2023年末，按揭债务杠杆率为43.8%，2019年为43.7%，2009年的高点为63%。第二，居民的按揭债务现金流偿还能力达到1980年以来最强。截至2023年Q3，居民的按揭贷款偿还额占可支配收入比仅为3.99%，处于1980年以来的极低位置（6%分位）。在2001-05年是5.94%，2006-2007年是6.97%，2019年为4.17%。　　（二）库：新房库存较高，但二手房库存仍低　　当前美国新建独栋住宅的库存和库销比较高，二者大概处于2000年以来的85%分位附近。截至今年1月，新独栋住宅的库存约45.6万套，升至2005年年中的水平；库销比约8.3个月，升至2007年年中的水平。　　但作为存量市场主体的二手房（销量占比约90%），其库存和库销比依然还在2000年以来绝对低位。截至今年2月，二手房库存约107万套，库销比仅为2.9个月。在美国，5-6个月的库销比被普遍认为是市场的平衡水平。　　此外，衡量库存的另一指标——自有住宅空置率基本是1960年以来的最低（2.3%分位），出租住宅空置率也处于1960年以来的低位（32.6%分位）。　　（三）建：建筑商信心偏弱，但供给约束或基本解除　　伴随新独栋住宅市场量价承压，美国地产建筑商信心偏弱。自去年9月份以来，NAHB市场指数持续处于荣枯线以下，2月份最新数据为48%，表明认为市场状况不佳的建筑商多于认为市场状况良好的建筑商。　　随着木材、钢材等主要投入成本明显回落（2019年至今，住宅建筑投入品成本涨幅与新房涨幅相当），叠加建筑业就业人数持续修复，新房市场的供给约束或已基本缓解。　　（四）融：按揭融资成本仍高　　按揭融资成本是影响地产销售波动的主要因素，目前30年固定按揭利率虽有回落，但仍比疫情前的中枢（2011-19年均值约4%）高3个百分点左右，按揭融资成本仍高。截至2月份，美国30年固定按揭利率约为6.8%，而2011年至2019年美国地产销售持续上行期间，其中枢大概为4%。美国按揭利率锚定十年美债利率，鉴于今年十年期美债利率或难以大幅下行，30年固定按揭利率可能整体仍将维持在6%以上的区间。　　（五）险：住宅市场风险较低　　美国住宅市场的风险依然较低，主要体现为如下方面：　　第一，住宅估值没有泡沫化。截至今年1月份，新房、二手房的房价收入比大约为6.9年、6.3年，分别处于2000年以来的57%、77%分位。截至去年末，我们估算的美国名义租金回报率大约为4.4%，处于2000年以来的93%分位。　　第二，购房群体的信用资质没有下沉。在2020-21年的地产大行情中，美国的银行并未放松居民按揭贷款的标准。截止2023年末，信用资质中下的按揭贷款占比约为7.3%，而2004-2005年则在20%以上。并且，2022年以来中下资质的贷款占比有所上行，是因高资质贷款下降带来的“被动”回升，本身的贷款绝对额并没有增长。截至2023年末，房屋止赎率仅为0.47%，仍处于历史绝对低位，相比之下，2019年平均为0.86%，2005年平均为1%。　　第三，潜在的金融传染风险有限。美国居民按揭债务风险敞口，截止2023年末，RMBS占比76.6%，商业银行贷款占比约21%。就RMBS而言，截至2023年末，非机构RMBS占RMBS存量仅为5%，占美国GDP仅为1.5%，在次贷危机爆发前夕（2007年年中），两者占比分别为37%、16.4%。从商业银行住宅房地产贷款来看，主要集中在前25个大银行，占比约六成，大银行抗风险能力更强。此外，不管是大银行还是中小银行，住宅房地产贷款占总资产的比重仍低于疫情前的水平，更远不如次贷危机前的水平。　　三、如何看今年的美国地产销售？　　整体上看，当前美国住房市场的基本面依然健康：居民部门有潜在的购房需求且购房能力较强，住房市场库存较低，金融风险较低。但还是面临高按揭融资成本的逆风，高利率也阻碍了二手房供给的释放。　　最近2个月美国地产销售的反弹，非常类似于去年年初的情况（《从七个矛盾现象看美国经济》），大概率仍是前期按揭利率快速明显回落带来的积压需求释放。考虑到今年美联储降息的条件愈发受限，市场降息预期仍有继续修正的风险，十年期美债利率下行幅度有限，按揭利率仍可能维持在较高区间波动。在此背景下，我们对今年美国地产销售的基准判断，更大概率是筑底企稳，而非趋势回升。展望未来2-3年维度，伴随着名义利率下行或者美国居民对高利率环境的逐步适应，在适龄购房人口持续增长的驱动下，地产周期向上应是较大概率的事件。　　本文作者：华创证券研究所副所长、首席宏观分析师张瑜（执业证号：S0360518090001），来源：一瑜中的，原文标题：《美国地产：反弹or反转？——五大视角全扫描》股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP文章关键词：

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作者：受雅罄

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编 审：希毅辉

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