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"黑人大雞巴XⅩⅩ",　　每经记者黄婉银    每经编辑魏文艺    　　支持商品住房“以旧换新”的城市越来越多。据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。　　《每日经济新闻》记者梳理发现，上述各城市推出的商品住房“以旧换新”政策力度不一，操作细则也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以旧换新”的效果也显出了差异。　　以郑州为例，截至4月24日下午，郑州市房产交易服务平台系统内，已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，占试点阶段收购计划的36%，房源总价在29万~318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动还不到4天。视觉中国图　　4月24日，深圳房地产中介机构乐有家在接受记者采访时表示，他们开启“以旧换新”试点项目后不到一周，已有7单签约客户。　　在一些业内人士看来，由于二手房交易过程时间较长，目前各地住房“以旧换新”政策整体落地效果还不明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房买卖，降低交易成本，但同时存在二手房参与门槛较高，二手房评估价或交易价较低，可置换新房选择少等痛点。　　最大痛点是卖掉旧房　　早在2023年，就已有多个城市支持住房“以旧换新”。今年以来，越来越多的城市加入进来。　　从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出，后续则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房，业主用售房款购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。　　4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起的“以旧换新”就属于第一种。4月19日，乐有家已与深圳绿景白石洲项目正式开启“以旧换新”活动，目前签约的已有7单。　　乐有家方面表示，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房，其调研结果显示，参与“以旧换新”的客户，首要目的是借此快速卖出旧房，此类占比达70.8%，在推出“以旧换新”后，不少二手房业主主动联系经纪人咨询了解。　　对参与“以旧换新”的新房项目，乐有家也是有选择的，例如位于深圳南山区的绿景白石洲项目，价格就有一定吸引力。该项目折后单价为8.3万元/平方米起步，周边二手房价格13万~15万元/平方米，新房和二手房价格倒挂35%~40%。　　“目前成交的‘以旧换新’，大部分旧房与新房的差价不大，旧房售出后获得的房款，能覆盖新房总价的60%以上。”乐有家方面表示，在流程上，客户可锁定意向房源两个月。两个月内旧房售出，则前期的订金自动转为购房款，继续新房交易流程；如果旧房未售出，客户可选择退订新房，无违约责任。　　在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“以旧换新”最大的痛点是能不能卖掉旧房。“目前，开发商给出的以旧换新的时间约定，多数是锁定意向房源的期限在两个月左右，这意味着，卖房周期往往在两个月左右，但二手房往往很难在两个月内卖出。因此，卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧’时降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了补偿。”　　记者了解到，业主无论是自己进行旧房交易，还是被统一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般都在60%到80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区明确指出，存量二手商品住房总价，不高于新购房源总价的60%，指定楼盘有5个。　　在不同政策模式下，各地二手房抵扣的价格也不尽相同，有些低于市场价，有些则接近或略高于市场价。一位江苏苏州的二手房业主表示，其在“以旧换新”过程中，被官方收购的二手房，最终评估价与市场价基本一致。如果自己进行旧房交易，可能还卖不到评估价。　　李宇嘉认为，“以旧换新”的关键是激发二手房业主卖旧买新的动力，政策应该从满足业主住房消费升级的愿望，以及降低置换成本、置换周期等角度出发。同时要确立“卖不掉二手房则无责退订新房”的原则，这才能给到参与‘以旧换新’的业主足够的安全感。　　二手房参与门槛较高　　记者了解到，虽然目前不少城市提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。例如，从目前落地的政策细则来看，不少城市都对参与“以旧换新”的二手房源，规定了一定的门槛或要求，尤其是通过国资平台等为主体收购旧房的。　　以郑州为例，试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限于：房龄不能超过15年，如有房贷需还清，要位于三环以内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。　　目前，在郑州市房产交易服务平台系统内，已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，房源总价在29万~318万元，多数房源都是一居室或二居室，房源面积大多数都在70平方米以下。目前郑州参与“以旧换新”的新盘有58个，均价在8100~42000元/平方米。　　近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份采访郑州多个参与“以旧换新”活动的新盘项目，从中了解到，通过“以旧换新”方式购买新房并无特别限制，在售房源都可以选，全款或者按揭贷款的付款方式都可以，届时二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠折扣都按案场现时情况来定。　　再看扬州，该市鼓励支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月开始已经在试点进行系列措施。截至今年2月底，扬州市区已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布”的数据，5个月内，一家积极参与试点的房企，承接的二手房收购总额约2亿元，带动新房成交额近5亿元。　　对此，李宇嘉建议，在“以旧换新”前期，可选择资金链紧张、愿意让利的开发商参与，让其通过参与活动来提振销售，从而对其他开发商起到示范效应。　　易居研究院认为，目前“以旧换新”过程中出现的潜在问题或矛盾点，需要在后续改革中进行有效解决。如从评估过程看，可锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价，进行多次评估，或采取多家公司联合评估等方式进行。股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"黑人大雞巴XⅩⅩ",证券时报记者孙翔峰新“国九条”提出，严把发行上市准入关，进一步压实发行人第一责任和中介机构“看门人”责任，建立中介机构“黑名单”制度。坚持“申报即担责”，严查欺诈发行等违法违规问题。多家券商投行负责人在接受证券时报记者采访时表示，新“国九条--**--　　证券时报记者孙翔峰　　新“国九条”提出，严把发行上市准入关，进一步压实发行人第一责任和中介机构“看门人”责任，建立中介机构“黑名单”制度。坚持“申报即担责”，严查欺诈发行等违法违规问题。　　多家券商投行负责人在接受证券时报记者采访时表示，新“国九条”将驱动券商投行业务加快创新步伐，优化业务结构，提升专业水平，在投资、并购、重组等业务上更具竞争力。投行也将积极响应政策要求，切实发挥资本市场“看门人”作用，为提高上市公司质量、保护投资者权益、促进资本市场高质量发展作出积极贡献。　　投行定位再校正　　“新‘国九条’一大关注点，正是校正行业机构的定位。”有关负责人告诉证券时报记者，从构建一流投行角度而言，投行在资本市场中的定位就是做好资本市场的“看门人”，对企业信息披露质量进行把关，在真实性基础上挖掘企业价值，在投资者遴选投资标的和实体经济直接融资之间“搭桥铺路”。　　华金证券有关负责人也表示，新“国九条”以及后续配套细则的落地，有助于资本市场整肃乱象，重塑价值，增强资本市场内在稳定性，上市公司质量有望进一步提升。同时，券商也将面临更严格的监管环境，包括发行承销监管的加强、交易监管的完善等，这将要求券商不断提升自身的合规水平和风险管理能力。　　“长期来看，新‘国九条’有利于维护资本市场良好的发行秩序和生态，从源头提振投资者对资本市场的长期信心和获得感。”民生证券有关负责人表示，新形势下，投行应该与时俱进，紧跟监管战略导向，做出相应的业务重点和资源布局调整，抓住市场变化带来的新机遇，不断提高自身专业能力和服务质量，助力资本市场不断完善。　　将“功能性”置于首要地位　　新“国九条”出台以后，表示，作为资本市场的重要参与主体，中金公司将立足主责主业，切实发挥资本市场“看门人”作用，为提高上市公司质量、保护投资者权益、促进资本市场高质量发展作出积极贡献。　　华金证券有关负责人也表示，公司投行业务将按照新“国九条”要求，牢记把功能性放在第一位，更加积极响应国家战略和助力实体经济发展，重点服务于新业态新技术的相关企业。在持续督导上市公司的过程中，重点关注涉及投资者相关利益的事项，有效保护投资者尤其是中小投资者合法权益。　　投行如何将“功能性”置于首要地位？国金证券有关负责人表示，首先，投行应当坚持以服务实体经济为己任，为更多具备持续经营能力、有投资价值的优质企业提供资本路径支持。　　其次，投行要严把资本市场“入口关”，夯实投行三道防线的作用，对企业信息披露真实性、准确性和完整性进行严格把控，杜绝“带病闯关”和财务造假，从源头提高上市公司质量。　　最后，投行要夯实合规风控基础，不断完善投行业务的合规性，建立分工合理、权责明确、相互制衡、有效监督的内部控制组织体系，发挥投行业务的全流程内部控制作用。　　有关负责人告诉记者，投行业务应进一步回归本源，将功能性放在首要位置，持续提升专业服务能力，坚守风控底线，落实资本市场“看门人”的职责，更大力度支持服务符合国家创新驱动等发展战略的优质企业通过资本市场融资实现高质量发展。　　“新‘国九条’强调强化股市风险综合研判，加强战略性力量储备和稳定机制建设。公司也将不断完善风险管理机制，落实好监管部门维护市场平稳运行、防范化解重点领域风险、健全预期管理机制、统筹开放与安全等方面系列机制安排和政策举措，守住发展底线，压实投行‘看门人’责任，把好资本市场入口关。”华金证券有关负责人表示。　　投行转型方向渐明　　在新“国九条”背景下，投行业务生态也发生了显著变化，投行业务也面临着转型需求。中信证券有关负责人表示，新“国九条”的发布标志着中国资本市场发展进入新的阶段，目标明确指向强监管、防风险、促高质量发展。坚持服务国家战略、支持实体经济高质量发展是投行业务的根本所在，亦是投行业务穿越市场周期的立足点。　　民生证券认为，未来券商投行转型的主要方向有以下几点：一是大力加强投行业务内部控制三道防线的风险防范能力，要求证券公司完善自身风险管理，同时提升对资本市场的风险防范化解能力，坚守不发生系统性重大风险的底线；二是增强服务科技创新企业的能力，当好科技创新企业的“资本市场引路人”，带领真正有市场前景的企业走入资本市场；三是加强并购重组业务开发；四是加大数字投行建设，以科技手段升级投行服务手段和服务能力；五是重视持续督导，加强对上市公司财务造假、资金占用、违规减持、内幕交易、市场操纵等违法行为的事前、事中、事后监督。　　华金证券有关负责人则从中小投行业务角度阐述了转型方向。该负责人表示，就中小券商而言，有效利用自身资源禀赋，深化区域特色、业务特色，打造差异化核心竞争力是今后生存和发展的重要策略。比如，打造特色投行业务，包括深耕优势区域，聚焦北交所，进而增强服务实体经济的能力。　　事实上，上述券商提及的并购重组、北交所等业务，已在行业内引起广泛关注，也是不少券商的重点业务转型方向。　　证券董事总经理、投行委并购部负责人张钟伟表示，并购重组作为市场资源配置的重要手段，有利于提升资本市场资金配置效率，加快投资机构资金循环，促进资金向关键行业领域流动，服务国家战略需要，推动国民经济高质量发展。长期来看，并购重组将成为企业进入资本市场和投资退出的主要渠道。　　“中信证券将继续努力，服务专精特新中小企业的高质量发展，积极参与北交所的建设。”中信证券有关负责人在接受证券时报记者采访时表示，“同时，中信证券将努力提升对各板块优质上市公司的全方位综合服务，助力上市公司的质量提高。”海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

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作者：皋秉兼

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